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房地产信托指什么?房地产信托的风险有哪些?

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-02-14   浏览次数:1
核心提示:房地产信托指什么?房地产信托的风险有哪些?  房地产信托,是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资
 房地产信托指什么?房地产信托的风险有哪些?

  房地产信托,是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产,包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

  房地产信托的风险可以从信托本身和房地产行业两个方面来看。

  从信托本身来看

  1、信用风险: 融资方可能出现经营问题,到期不能按时还款付息。信托公司通过抵押、质押、担保、强制公证等,尽可能保障投资者预期年化收益。

  2、流动性风险:大多数固定预期年化收益产品在开放期前不得赎回,即使能提前支取也要付出一定代价,如手续费等。

  3、预期年化利率风险:固定预期年化收益信托历史预期年化收益已在发行时确立固定,除信托合同另有规定外,不会随预期年化利率改变而改变;当处于加息周期时,固定预期年化收益信托的相对超额预期年化收益随着无风险预期年化收益率提高而降低。

  从房地产行业来看

  1、房地产行业风险

  房地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长、资金占用量大,利润回报较高。房产本身既是耐用消费品,又是投资品,在一定市场环境下,还可能滋生投机风险,如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。

  2、房地产项目风险

  现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域,有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力。突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。

  对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题,则信托产品无论怎么控制风险,项目本身的先天缺陷总是无法避免的。

  3、房地产开发商和信托公司的风险

  房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程,包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等,都需要开发商来整合资源,而且各个环节环环相扣,缺一不可。

  房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够,不能从众多的风险中挑选出核心的风险,或者找到了但不知道该如何管理,都是造成信托风险的重要原因。银行向开发商洛克王国黑桃小丑款的硬条件是“四证齐全” ,而房地产信托不受此限,其中可能蕴涵的投资风险不可不防。与银行相比,信托公司在委托洛克王国黑桃小丑款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远,资本金规模、抗风险能力也存有差距,信托公司的职业道德风险也是存在的。

  4、房地产信托产品的流动性风险

  房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。

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